Erbbaurecht und Erbpacht: Bauen ohne das Grundstück zu kaufen

Beim Erbbaurecht baust du ein Haus auf einem Grundstück, das dir nicht gehört. Du kaufst den Boden nicht, sondern zahlst dem Eigentümer dafür jedes Jahr einen Erbbauzins. Das Haus selbst gehört dir. Rechtlich ist das Erbbaurecht ein eigenes, verkäufliches und vererbbares Recht, das im Erbbaurechtsgesetz geregelt ist. Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch. Üblich sind Laufzeiten von 70 bis 99 Jahren. Der jährliche Erbbauzins liegt laut Deutschem Erbbaurechtsverband typischerweise zwischen 2 und 6 Prozent des Bodenwerts. Vergeben werden Erbbaurechte vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen. In Ostwestfalen-Lippe sind kirchliche Eigentümer besonders sichtbar. Der große Vorteil: Du brauchst kein Eigenkapital für den Boden. Der große Nachteil: Du baust am Boden kein Vermögen auf, und irgendwann endet der Vertrag. Dieser Ratgeber zeigt dir, wie sich der Erbbauzins berechnet. Er erklärt, was am Ende der Laufzeit passiert und für wen sich das Modell rechnet.

Zuletzt aktualisiert: 6. August 2026

Erbbaurecht in fünf Punkten

1. Boden nutzen statt kaufen. Du zahlst einen jährlichen Erbbauzins statt eines Kaufpreises für das Grundstück.
2. Das Haus gehört dir. Du kannst es verkaufen, vererben und beleihen, allerdings meist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers.
3. Lange Laufzeit. Häufig 70, 80 oder 99 Jahre, danach fällt das Gebäude an den Eigentümer zurück.
4. Zins wird angepasst. Bei Wohnnutzung frühestens alle drei Jahre, meist gekoppelt an die allgemeine Preisentwicklung.
5. Entschädigung ist Vertragssache. Was du am Ende für dein Haus bekommst, steht im Vertrag, nicht automatisch im Gesetz.

Was ist Erbbaurecht und warum sagen alle Erbpacht dazu?

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben. So steht es im Erbbaurechtsgesetz von 1919. Der Grundstückseigentümer heißt im Fachdeutsch Erbbaurechtsgeber, manchmal auch Erbbaurechtsausgeber. Er bleibt Eigentümer des Bodens. Du als Erbbauberechtigter bist Eigentümer des Hauses.

Das Wort “Erbpacht” ist umgangssprachlich und juristisch eigentlich falsch. Die historische Erbpacht war ein anderes Rechtsinstitut und wurde längst abgeschafft. Trotzdem hat sich der Begriff gehalten. Wenn eine Kommune oder Kirchengemeinde heute von Erbpacht spricht, meint sie in aller Regel ein Erbbaurecht.

Wichtig für das Verständnis: Ein Erbbaurecht ist keine Miete und kein Pachtvertrag. Es ist ein grundstücksgleiches Recht. Das bedeutet, es wird wie ein Grundstück behandelt:

• Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch.
• Du kannst es verkaufen, vererben und verschenken.
• Du kannst es mit einer Grundschuld belasten und damit finanzieren.
• Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Gut zu wissen: Nach einer Befragung des Deutschen Erbbaurechtsverbands aus dem Jahr 2017 werden rund 69 Prozent aller Erbbaurechte in Deutschland für Wohnzwecke genutzt. Das Modell ist also kein Randphänomen, sondern in vielen Städten fester Bestandteil der Wohnbebauung.

Wie hoch ist der Erbbauzins und wie rechnest du ihn aus?

Der Erbbauzins ist ein Prozentsatz des Bodenwerts, den du jedes Jahr zahlst. Die Formel ist einfach:

Bodenwert × Erbbauzinssatz = jährlicher Erbbauzins

Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert für jede Lage in OWL findest du kostenlos im amtlichen Portal BORIS NRW. Wie die Abfrage funktioniert, erklärt unser Ratgeber zum Bodenrichtwert in OWL.

Rechenbeispiel für ein Grundstück im Kreis Paderborn

Nehmen wir ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück. Alle Zahlen sind frei gewählte Rechenwerte, kein Angebot. Bodenrichtwerte gelten immer für eine bestimmte Zone und einen bestimmten Stichtag. Es gibt keinen gültigen Wert für einen ganzen Kreis. Deinen konkreten Wert liest du über BORIS NRW ab.

Position	Wert
Grundstücksfläche	600 m²
Bodenrichtwert (frei gewählter Rechenwert)	256 Euro/m²
Bodenwert	153.600 Euro
Erbbauzinssatz	3 Prozent
Erbbauzins pro Jahr	4.608 Euro
Erbbauzins pro Monat	384 Euro

Zum Vergleich: Würdest du dasselbe Grundstück kaufen und die 153.600 Euro vollständig finanzieren, lägen die reinen Zinskosten bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 Prozent im ersten Jahr bei rund 5.376 Euro. Dazu käme die Tilgung.

Die Rechnung zeigt das Grundmuster: Solange der Erbbauzinssatz unter dem Bauzins liegt, ist die monatliche Belastung beim Erbbaurecht niedriger. Dafür baust du beim Boden kein Vermögen auf. Nach 30 Jahren ist der gekaufte Boden abbezahlt und gehört dir. Der Erbbauzins läuft dagegen weiter.

Welche Zinssätze sind üblich?

Der Deutsche Erbbaurechtsverband nennt eine übliche Spanne von 2 bis 6 Prozent des Bodenwerts pro Jahr. Die tatsächliche Höhe hängt stark vom Erbbaurechtsgeber ab:

Erbbaurechtsgeber	Typische Ausrichtung
Kommunen	Oft vergünstigt, teils mit sozialen Kriterien wie Kinderzahl oder Einkommensgrenze
Kirchen und Stiftungen	Am Substanzerhalt orientiert, meist mit festen Berechnungsmodellen
Private und Unternehmen	Marktorientiert, tendenziell am oberen Ende der Spanne

Verbindlich ist immer nur, was in deinem konkreten Vertrag steht. Frag den Erbbaurechtsgeber direkt nach dem Zinssatz, dem angesetzten Bodenwert und der Anpassungsklausel.

Wann darf der Erbbauzins erhöht werden?

Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, schützt dich das Erbbaurechtsgesetz gleich doppelt.

Erstens gilt eine Sperrfrist. Eine Erhöhung darf frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss verlangt werden. Nach jeder weiteren Erhöhung müssen wieder mindestens drei Jahre vergehen.

Zweitens gilt eine Obergrenze. Eine Erhöhung ist nur zulässig, soweit sie nicht unbillig ist. Als unbillig gilt in der Regel jede Erhöhung, die über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Praktisch heißt das: Der Zins darf mit der allgemeinen Preisentwicklung mitwachsen. Er darf nicht einfach mit dem gestiegenen Bodenwert mitziehen.

In der Vertragspraxis wird die Anpassung deshalb meist an einen amtlichen Preisindex gekoppelt, üblicherweise den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Schau nach, welcher Index in deinem Vertrag steht.

Achtung bei der Kalkulation: Rechne von Anfang an mit steigenden Zahlungen. Ein Erbbauzins von 384 Euro im Monat kann nach 20 Jahren spürbar höher liegen. Lass dir die Anpassungsklausel vom Notar erklären, bevor du unterschreibst.

Was passiert am Ende der Laufzeit?

Das ist die Frage, die beim Erbbaurecht am häufigsten falsch beantwortet wird. Nach Ablauf der vereinbarten Zeit endet das Erbbaurecht. Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer zurück. Du oder deine Erben bekommen dafür eine Entschädigung.

Wie hoch diese Entschädigung ist, regelt der Vertrag. Und hier liegt ein weit verbreiteter Irrtum: Die oft zitierten zwei Drittel des Werts sind keine allgemeine gesetzliche Untergrenze.

Das Erbbaurechtsgesetz schreibt eine Mindestentschädigung von zwei Dritteln des gemeinen Werts nur für einen Sonderfall vor. Er betrifft sozial gebundene Wohn-Erbbaurechte, im historischen Gesetzeswortlaut Erbbaurechte “zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise”. Nur dort darf die Entschädigung außerdem nicht ausgeschlossen werden.

In allen anderen Fällen gilt: Die Entschädigungspflicht kann vertraglich geregelt und sogar ganz ausgeschlossen werden. Viele Verträge, gerade von Kommunen und Kirchen, vereinbaren freiwillig zwei Drittel oder mehr. Verlassen darfst du dich darauf aber nur, wenn es in deinem Vertrag steht.

Deine drei Optionen zum Vertragsende

1. Verlängerung vereinbaren. In der Praxis der häufigste Weg. Erbbaurechtsgeber und Erbbauberechtigter einigen sich auf eine neue Laufzeit und einen neuen Zins, der am dann aktuellen Bodenwert ausgerichtet ist. Im Erzbistum Paderborn ist dieser Weg für Wohnerbbaurechte sogar in einer eigenen Verwaltungsverordnung geregelt.
2. Grundstück kaufen. Manche Verträge räumen dir ein Ankaufsrecht ein. Prüf, ob deiner das tut.
3. Auslaufen lassen. Das Gebäude geht auf den Eigentümer über, du bekommst die vereinbarte Entschädigung.

Der Heimfall

Neben dem regulären Ablauf gibt es den Heimfall. Damit kann der Eigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückfordern, wenn du gegen den Vertrag verstößt. Typische Heimfallgründe sind Zahlungsrückstände beim Erbbauzins, das Verwahrlosen des Gebäudes oder eine unerlaubte Nutzungsänderung. Auch beim Heimfall steht dir grundsätzlich eine angemessene Vergütung zu.

Wer vergibt in OWL Grundstücke im Erbbaurecht?

In Ostwestfalen-Lippe kommen Erbbaurechte aus drei Richtungen.

Kirchliche Eigentümer sind die sichtbarste Gruppe. Katholische Kirchengemeinden im Erzbistum Paderborn verwalten zahlreiche Wohnerbbaurechte. Das Erzbistum stellt dafür in seinem Verwaltungshandbuch Musterverträge und ein einheitliches Berechnungsmodell bereit. Für die vorzeitige Verlängerung von Wohnerbbaurechten gibt es dort sogar eine eigene Verwaltungsverordnung. Wichtig für dich als Käufer eines bestehenden Erbbaurechts: Beschlüsse der Kirchengemeinden über Verkauf, Änderung oder Belastung können je nach Vorgang zusätzlich genehmigungspflichtig sein. Zuständig ist dann das Erzbischöfliche Generalvikariat. Das kostet Zeit, plan sie ein. Auf evangelischer Seite sind in OWL die Evangelische Kirche von Westfalen und im Kreis Lippe die Lippische Landeskirche die zuständigen Ansprechpartner. Auch einzelne Stiftungen halten Grundstücke im Erbbaurecht.

Kommunen setzen das Erbbaurecht als Instrument der Bodenpolitik ein. Die Idee dahinter: Die Stadt gibt Grundstücke aus, behält aber langfristig die Kontrolle über die Nutzung. In OWL ist das kein flächendeckendes Standardmodell für Neubaugebiete, sondern eher die Ausnahme neben dem klassischen Verkauf. Ob eine bestimmte Kommune Erbbaurechte vergibt, steht nicht immer prominent auf der Website. Zuverlässig erfährst du es beim Liegenschaftsamt. Dass Erbbaurechte im Bestand durchaus verbreitet sind, zeigt ein Bericht der Neuen Westfälischen über Gütersloh, überschrieben mit “Fünf Prozent der Gütersloher wohnen auf Erbpacht, was das bedeutet”. Der Artikel ist überwiegend kostenpflichtig.

Private Eigentümer und Unternehmen vergeben ebenfalls Erbbaurechte, meist einzeln und ohne öffentliche Ausschreibung.

Wie kommunale Vergabeverfahren generell ablaufen und welche Kriterien dabei zählen, erklärt unser Ratgeber zur Grundstücksvergabe in OWL.

Praxis-Tipp: Frag bei deiner Gemeinde gezielt nach, ob im geplanten Baugebiet Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden. Auf den Ausschreibungsseiten steht das oft nicht prominent. Ein Anruf beim Liegenschaftsamt klärt es in fünf Minuten.

Rechnet sich Erbbaurecht für dich?

Es gibt keine pauschale Antwort. Es kommt auf deine Eigenkapitalsituation und deinen Zeithorizont an.

Kriterium	Grundstück kaufen	Erbbaurecht
Eigenkapitalbedarf am Anfang	Hoch, Boden muss mitfinanziert werden	Niedrig, Boden entfällt aus der Finanzierung
Monatliche Belastung am Anfang	Höher (Zins plus Tilgung auf den Boden)	Niedriger, solange der Erbbauzinssatz unter dem Bauzins liegt
Belastung nach der Tilgung	Fällt weg	Läuft bis zum Vertragsende weiter und kann bei Verlängerung neu festgelegt werden
Vermögensaufbau	Boden und Haus	Nur Haus
Wertsteigerung des Bodens	Kommt dir zugute	Kommt dem Eigentümer zugute
Entscheidungsfreiheit	Voll	Eingeschränkt durch Zustimmungsvorbehalte
Wiederverkauf	Einfach	Aufwendiger, kleinerer Käuferkreis
Grunderwerbsteuer in NRW	6,5 Prozent auf den Kaufpreis	6,5 Prozent, Bemessung je nach Bestellung, Verlängerung oder Kauf eines bestehenden Erbbaurechts

Erbbaurecht passt gut, wenn du wenig Eigenkapital hast, aber ein solides laufendes Einkommen, wenn das Grundstück in der Lage sonst unbezahlbar wäre oder wenn du das Haus ohnehin sehr lange selbst bewohnen willst.

Kaufen passt besser, wenn du Vermögen aufbauen willst, wenn du Wert auf freie Verfügung legst oder wenn du damit rechnest, in 10 bis 15 Jahren wieder zu verkaufen.

Was sagen Banken zur Finanzierung von Erbbaurechten?

Ein Punkt wird oft unterschätzt. Banken finanzieren Erbbaurechte, aber sie schauen genauer hin. Zwei Dinge sind entscheidend:

• Restlaufzeit. Sie sollte deutlich über der geplanten Kreditlaufzeit liegen. Bei einer Restlaufzeit von 30 Jahren und einem 30-Jahres-Darlehen wird es schwierig.
• Zustimmung des Eigentümers. Die Grundschuld auf dem Erbbaurecht braucht in der Regel die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Kläre das vor dem Finanzierungsgespräch.

Wenn du ein bestehendes Erbbaurecht kaufst, ist die Restlaufzeit der wichtigste Preisfaktor überhaupt. Ein Haus auf einem Erbbaurecht mit 25 Jahren Restlaufzeit ist etwas fundamental anderes als dasselbe Haus mit 80 Jahren.

Worauf musst du im Erbbaurechtsvertrag achten?

Der Vertrag ist beim Erbbaurecht wichtiger als bei jedem Grundstückskauf. Er regelt Jahrzehnte. Diese Punkte solltest du vor dem Notartermin geklärt haben:

• Laufzeit und Restlaufzeit. Wie viele Jahre laufen noch? Gibt es eine Verlängerungsoption?
• Erbbauzinssatz und Bezugsgröße. Auf welchen Bodenwert bezieht sich der Prozentsatz, und von wann stammt dieser Wert?
• Anpassungsklausel. Woran ist die Erhöhung gekoppelt, und in welchen Abständen?
• Entschädigungsregelung. Wie viel Prozent des Gebäudewerts bekommst du am Ende? Ist die Entschädigung ausgeschlossen?
• Heimfallgründe. Welche Verstöße lösen den Heimfall aus?
• Zustimmungsvorbehalte. Braucht der Verkauf oder die Beleihung die Zustimmung des Eigentümers? Unter welchen Bedingungen darf sie verweigert werden?
• Nutzungsbindungen. Ist die Nutzung auf Wohnen beschränkt? Darfst du vermieten?
• Bau- und Instandhaltungspflichten. Bis wann musst du bauen, wie musst du unterhalten?

Tipp: Lass dir den Vertragsentwurf früh geben und nimm ihn mit zu deinem Finanzierungsgespräch. Die Bank prüft Restlaufzeit und Zustimmungsklauseln ohnehin. Besser, du erfährst Probleme vor der Beurkundung.

Welche Fehler passieren beim Erbbaurecht am häufigsten?

1. Nur auf die Anfangsrate schauen. Der Erbbauzins wirkt am Anfang günstig. Er endet aber nie und wird regelmäßig angepasst. Rechne über die gesamte geplante Wohndauer, nicht über die ersten fünf Jahre.

2. Die Restlaufzeit ignorieren. Beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts ist die Restlaufzeit der zentrale Wertfaktor. Unter 40 Jahren wird die Finanzierung schwierig und der Wiederverkauf zäh.

3. Auf die zwei Drittel Entschädigung vertrauen. Diese Untergrenze gilt gesetzlich nur in einem Sonderfall. Was für dich gilt, steht ausschließlich in deinem Vertrag.

4. Zustimmungsvorbehalte unterschätzen. Verkauf und Beleihung brauchen häufig eine Zustimmung. Bei kirchlichen Erbbaurechtsgebern kommt teils noch eine übergeordnete Genehmigung dazu. Das verlängert jeden Verkaufsprozess.

5. Grunderwerbsteuer falsch einplanen. Auch beim Erbbaurecht fällt Grunderwerbsteuer an, in NRW mit 6,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage hängt aber davon ab, was genau passiert. Wird ein Erbbaurecht neu bestellt oder verlängert, bemisst sich die Steuer regelmäßig nach dem kapitalisierten Wert des Erbbauzinses. Dieser Wert wird nach den steuerlichen Bewertungsregeln ermittelt, nicht einfach über die Laufzeit aufaddiert. Weitere vereinbarte Gegenleistungen kommen hinzu. Kaufst du dagegen ein bereits bestehendes Erbbaurecht samt Haus, ist der Kaufpreis für das Erbbaurecht maßgeblich. In beiden Fällen ist die Steuer keinesfalls null. Details regelt das Grunderwerbsteuergesetz, die konkrete Berechnung macht der Notar oder dein Steuerberater.

6. Die Grundsteuer vergessen. Die Grundsteuer für Grundstück und Gebäude trägt in aller Regel der Erbbauberechtigte, also du. Sie kommt zum Erbbauzins dazu.

Zusammenfassung

• Beim Erbbaurecht gehört dir das Haus, nicht der Boden. Du zahlst dafür einen jährlichen Erbbauzins.
• Üblich sind laut Deutschem Erbbaurechtsverband 2 bis 6 Prozent des Bodenwerts pro Jahr, bei Laufzeiten von häufig 70 bis 99 Jahren.
• Bei Wohnnutzung darf der Zins frühestens alle drei Jahre erhöht werden, und nur im Rahmen der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung.
• Am Ende fällt das Gebäude an den Eigentümer zurück. Die Entschädigung regelt der Vertrag, eine gesetzliche Untergrenze von zwei Dritteln gilt nur in einem Sonderfall.
• In OWL vergeben vor allem Kirchengemeinden, einzelne Kommunen und private Eigentümer Grundstücke im Erbbaurecht.
• Erbbaurecht schont Eigenkapital, kostet dich aber die Wertsteigerung des Bodens. Restlaufzeit und Vertragsdetails entscheiden über den Wert.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist Erbbaurecht dasselbe wie Erbpacht? Umgangssprachlich ja, juristisch nein. Die historische Erbpacht ist abgeschafft. Wer heute Erbpacht sagt, meint fast immer ein Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz. Achte im Vertrag auf die korrekte Bezeichnung.

Kann ich ein Haus auf Erbbaurecht verkaufen? Ja. Das Erbbaurecht ist veräußerlich und vererbbar. In den meisten Verträgen braucht der Verkauf allerdings die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diese darf nicht willkürlich verweigert werden, kostet aber Zeit. Der erzielbare Preis hängt stark von der Restlaufzeit ab.

Was passiert, wenn ich den Erbbauzins nicht zahle? Zahlungsrückstände sind in fast jedem Vertrag ein Heimfallgrund. Der Eigentümer kann dann die Rückübertragung des Erbbaurechts verlangen. Er muss dir dafür eine angemessene Vergütung zahlen, aber du verlierst dein Zuhause. Sprich bei Zahlungsproblemen frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber.

Bekomme ich für ein Erbbaurecht eine Baufinanzierung? Ja, das ist Standard. Die Bank verlangt aber eine ausreichende Restlaufzeit, deutlich länger als die Kreditlaufzeit, und die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Eintragung der Grundschuld. Kläre beides, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.

Wie finde ich Erbbaurechts-Grundstücke in OWL? Es gibt kein zentrales Verzeichnis. Frag beim Liegenschaftsamt deiner Gemeinde nach, ob im gewünschten Gebiet Erbbaurechte vergeben werden. Für kirchliche Grundstücke ist das Erzbischöfliche Generalvikariat in Paderborn beziehungsweise die zuständige Kirchengemeinde der richtige Ansprechpartner. Im Bestand tauchen Erbbaurechte auch in normalen Immobilienangeboten auf, dort ist der Hinweis meist im Kleingedruckten.

Quellen und weiterführende Links

• Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG), Bundesministerium der Justiz
• Deutscher Erbbaurechtsverband, Fragen und Antworten zum Erbbaurecht
• Erzbistum Paderborn, Verwaltungshandbuch: Erbbaurechte
• BORIS NRW, amtliche Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen
• Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in OWL, Bezirksregierung Detmold
• Neue Westfälische, “Fünf Prozent der Gütersloher wohnen auf Erbpacht, was das bedeutet” (Artikel teilweise kostenpflichtig)

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