Grundsteuer für unbebaute Grundstücke in NRW: Was das Halten wirklich kostet

Ein unbebautes Grundstück verdient nichts, aber es kostet jedes Jahr. Der größte laufende Posten ist die Grundsteuer B, die du als Eigentümer an deine Kommune zahlst. Seit der Reform zum 1. Januar 2025 wird sie in Nordrhein-Westfalen nach dem Bundesmodell berechnet.

Kurz gesagt: Fläche mal Bodenrichtwert 2022, mal 0,34 Promille, mal Hebesatz deiner Kommune.

Die Rechnung hat drei Stufen. Zuerst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert. Bei einem unbebauten Grundstück ist das schlicht die Fläche mal dem Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Danach wird dieser Wert mit der Steuermesszahl multipliziert, für unbebaute Grundstücke sind das 0,34 Promille. Zuletzt legt deine Kommune ihren Hebesatz darauf.

Entscheidend ist ein Detail, das viele Eigentümer überrascht: Ein unbebautes Grundstück zählt in Nordrhein-Westfalen als Nichtwohngrundstück. Hat deine Kommune seit 2025 getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke beschlossen, greift bei dir der höhere Satz. In Blomberg im Kreis Lippe sind das 1.645 Prozent statt 840 Prozent, also fast das Doppelte.

Dieser Ratgeber zeigt dir die Berechnung Schritt für Schritt, erklärt die Unterschiede zwischen den Kommunen in Ostwestfalen-Lippe und ordnet die Gerichtsurteile ein, die diese Praxis gerade infrage stellen.

Das Wichtigste in Kürze

1. Berechnung: Fläche mal Bodenrichtwert, mal 0,34 Promille, mal Hebesatz deiner Kommune.
2. Stichtag: Maßgeblich ist der Bodenrichtwert vom 1. Januar 2022, nicht der heutige.
3. Der große Hebel: Unbebaute Grundstücke gelten als Nichtwohngrundstücke. Wo die Kommune differenziert, zahlst du den höheren Satz.
4. Rechtslage in Bewegung: Mehrere Verwaltungsgerichte in NRW haben höhere Sätze für Nichtwohngrundstücke gekippt. Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig.
5. Grundsteuer C: Der Sonderhebesatz für baureife Grundstücke ist erlaubt, wird aber in NRW kaum genutzt.

Wie wird die Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück berechnet?

Die Berechnung folgt immer derselben Kette. Sie ist einfacher als bei einem Haus, weil kein Gebäude bewertet werden muss.

Schritt 1: Der Grundsteuerwert. Nach dem Bewertungsgesetz ergibt sich der Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks aus der Fläche mal dem Bodenrichtwert. Individuelle Besonderheiten deines Grundstücks spielen in der Standardberechnung meist keine eigene Rolle. Weicht der angesetzte Wert deutlich vom tatsächlichen Verkehrswert ab, solltest du den Bescheid fachlich prüfen lassen. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022. Spätere Änderungen des Bodenrichtwerts ändern deinen Grundsteuerwert nicht automatisch. Welchen Wert das Finanzamt angesetzt hat, steht in deinem Grundsteuerwertbescheid. Wie Bodenrichtwerte zustande kommen, erklärt unser Bodenrichtwert-Ratgeber für OWL.

Schritt 2: Der Steuermessbetrag. Das Grundsteuergesetz legt für unbebaute Grundstücke eine Steuermesszahl von 0,34 Promille fest. Für Wohngrundstücke wie Ein- und Zweifamilienhäuser sind es dagegen nur 0,31 Promille. Das Finanzamt multipliziert den Grundsteuerwert mit dieser Zahl und schickt dir den Grundsteuermessbescheid.

Schritt 3: Der Hebesatz. Erst jetzt kommt deine Kommune ins Spiel. Sie multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und verschickt den eigentlichen Grundsteuerbescheid. Den Hebesatz beschließt der Rat in einer Satzung, meist im Dezember für das Folgejahr.

Nehmen wir ein unbebautes Grundstück in einem Wohngebiet, 700 Quadratmeter groß, mit einem Bodenrichtwert von 200 Euro je Quadratmeter:

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Grundsteuerwert	700 m² mal 200 Euro	140.000 Euro
Steuermessbetrag	140.000 Euro mal 0,34 Promille	47,60 Euro
Grundsteuer bei 765 Prozent	47,60 Euro mal 7,65	364,14 Euro pro Jahr
Grundsteuer bei 1.645 Prozent	47,60 Euro mal 16,45	783,02 Euro pro Jahr

Dasselbe Grundstück kostet dich also je nach Kommune rund 364 oder rund 783 Euro im Jahr. Der Unterschied liegt nicht am Grundstück, sondern allein am Hebesatz.

Tipp: Prüfe die Fläche und den Bodenrichtwert in deinem Grundsteuerwertbescheid gegen die Angaben im Grundbuch und in BORIS NRW. Fehler in Schritt 1 wirken sich jedes Jahr aufs Neue aus, solange der Bescheid nicht korrigiert wird.

Warum wird deine leere Fläche steuerlich härter angefasst?

Zur Klarstellung vorweg: Unterm Strich zahlst du für ein unbebautes Grundstück meist weniger als der Nachbar mit Haus. Bei ihm kommt ein Gebäudewert dazu, bei dir nicht. Der absolute Betrag ist deshalb in der Regel niedriger.

Anders sieht es aus, wenn du auf den Steuerfaktor je Euro Grundstückswert schaust. Da wird dein unbebautes Grundstück schlechter behandelt, aus zwei Gründen von sehr unterschiedlichem Gewicht.

Der erste Grund ist die Steuermesszahl. Mit 0,34 statt 0,31 Promille liegt sie für unbebaute Grundstücke rund 10 Prozent höher. Das ist spürbar, aber nicht dramatisch.

Der zweite Grund wiegt deutlich schwerer. Nordrhein-Westfalen hat den Kommunen ab 2025 getrennte Hebesätze erlaubt. Grundlage ist ein Gesetz vom 4. Juli 2024. Es unterscheidet zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken. Nach der Systematik der Finanzverwaltung NRW zählen unbebaute Grundstücke zur zweiten Gruppe, zusammen mit Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Flächen. Der Satz für Nichtwohngrundstücke darf dabei nicht niedriger sein als der für Wohngrundstücke.

In der Praxis heißt das: Wo eine Kommune die Wohngrundstücke entlasten wollte, hat sie die Gegenfinanzierung bei den Nichtwohngrundstücken geholt. Und dort steht dein unbebautes Grundstück mit drin, obwohl darauf kein Gewerbe läuft.

Die Satzung der Stadt Blomberg vom 20. Dezember 2024 macht das ausdrücklich: Sie nennt die unbebauten Grundstücke direkt als Teil der Nichtwohngrundstücke und setzt für sie 1.645 Prozent an, gegenüber 840 Prozent für Wohngrundstücke.

Welche Kommunen in OWL differenzieren, und was heißt das für dich?

Landesweit haben nach Angaben von IT.NRW im Jahr 2025 genau 121 der nordrhein-westfälischen Städte und Gemeinden getrennte Hebesätze genutzt, 275 blieben beim einheitlichen Satz. Rund zwei Drittel der Kommunen differenzieren also nicht.

In Ostwestfalen-Lippe ist die Differenzierung die Ausnahme. Für das Jahr 2025 trennten in der Region drei Kommunen ihre Sätze, die übrigen blieben einheitlich:

Kommune	Kreis	Wohngrundstücke	Nichtwohngrundstücke, auch unbebaute	Stand 2026
Blomberg	Lippe	840 %	1.645 %	weiterhin getrennt
Borgentreich	Höxter	583 %	1.136 %	weiterhin getrennt
Minden	Minden-Lübbecke	586 %	1.172 %	seit 2026 einheitlich 732 %

In allen drei Fällen lag der Satz für Nichtwohngrundstücke bei etwa dem Doppelten. Für 2026 differenzieren nach der Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW in der Region also nur noch Blomberg und Borgentreich.

Die großen Städte der Region gehen den anderen Weg. Bielefeld etwa erhebt nach eigener Bekanntmachung für 2025 und 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 765 Prozent für die gesamte Grundsteuer B.

Minden zeigt, wie beweglich die Lage ist. Die Stadt hatte 2025 mit 586 und 1.172 Prozent differenziert. Zum 1. Januar 2026 ist sie auf einen einheitlichen Satz von 732 Prozent zurückgekehrt. Für unser Beispielgrundstück mit 47,60 Euro Messbetrag bedeutet das einen Rückgang von rund 558 auf rund 348 Euro im Jahr, also etwa 37 Prozent weniger. Begründet hat der Rat den Schritt mit den Gerichtsurteilen und dem finanziellen Risiko.

Wichtig: Die Erhebung des Bundes der Steuerzahler ist als vorläufige Tabelle gekennzeichnet, und Räte ändern Hebesätze im Jahresverlauf. Verbindlich ist immer die aktuelle Hebesatzsatzung deiner Kommune. Der Fall Minden zeigt genau das: Die Tabelle führte die alten Werte noch, als der Rat längst umgestellt hatte.

Was bedeuten die Gerichtsurteile für deinen Bescheid?

Die Differenzierung steht juristisch unter Druck. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4. Dezember 2025 in vier Verfahren entschieden, dass höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen, wenn sie allein fiskalisch begründet sind. Betroffen waren die Städte Essen, Bochum, Dortmund und Gelsenkirchen.

Das Gericht argumentierte laut Mitteilung der NRW-Justiz so: Eine Entlastung der Wohngrundstücke lässt sich sozialpolitisch begründen. Die Mehrbelastung der Nichtwohngrundstücke allein mit dem Ziel, das Gesamtaufkommen zu sichern, reicht als Rechtfertigung dagegen nicht aus.

Die vier Verfahren im Überblick:

Kommune	Aktenzeichen	Datum
Essen	5 K 2074/25	4. Dezember 2025
Bochum	5 K 3234/25	4. Dezember 2025
Dortmund	5 K 3699/25	4. Dezember 2025
Gelsenkirchen	5 K 5238/25	4. Dezember 2025

Für dich sind zwei Punkte wichtig. Erstens: Die Urteile sind nicht rechtskräftig. Das Gericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht und die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen, eine abschließende Klärung steht aus. Zweitens: Die Entscheidungen betreffen unmittelbar nur die dort beklagten Städte, keine Kommune in Ostwestfalen-Lippe.

Auch das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat die Differenzierung kritisch bewertet. Die Stadt Minden verweist in ihrer Mitteilung vom April 2026 ausdrücklich auf Entscheidungen aus Düsseldorf und Gelsenkirchen. Das Düsseldorfer Verfahren haben wir nicht im Einzelnen geprüft.

Trotzdem wirkt die Rechtsprechung schon jetzt, wie das Beispiel Minden zeigt. Kommunen wägen ab, ob sie das Prozessrisiko tragen wollen.

Wenn dein Grundstück in einer Kommune mit differenzierten Sätzen liegt, lohnt ein Blick auf deinen Grundsteuerbescheid. Gegen ihn kannst du innerhalb der Rechtsbehelfsfrist vorgehen, die in der Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids steht und in der Regel einen Monat beträgt. Ob sich das in deinem Fall lohnt, hängt vom Betrag und von der Satzung deiner Kommune ab. Das ist eine Rechtsfrage, für die du eine Steuerberatung oder einen Fachanwalt einbeziehen solltest. Wir geben hier keine Rechtsberatung.

Was ist die Grundsteuer C, und kann sie dich treffen?

Neben der Differenzierung gibt es ein zweites Instrument, das gezielt auf unbebaute Grundstücke zielt: die Grundsteuer C. Das Grundsteuergesetz erlaubt Kommunen seit 2025 einen gesonderten, höheren Hebesatz für baureife Grundstücke.

Baureif ist ein unbebautes Grundstück dann, wenn es nach Lage, Form, Größe, tatsächlichem Zustand und öffentlichem Recht sofort bebaut werden könnte. Ob eine Baugenehmigung vorliegt, spielt keine Rolle. Ziel des Instruments ist es, die Bebauung zu beschleunigen und Spekulation unattraktiv zu machen.

Die Hürden sind allerdings hoch. Die Kommune braucht städtebauliche Gründe, etwa Wohnraumbedarf oder Innenentwicklung. Der Sonderhebesatz muss für mindestens 10 Prozent des Gemeindegebiets gelten, dort müssen mehrere baureife Grundstücke liegen, und er muss für alle davon einheitlich und höher sein. Zusätzlich muss die Kommune die betroffenen Grundstücke öffentlich bekannt machen und ihre Gründe darlegen.

Genau deshalb ist das Instrument selten. Nach den Zahlen von IT.NRW haben 2025 landesweit nur vier Kommunen eine Grundsteuer C beschlossen. Die Statistik nennt sie nicht einzeln. Die Hebesätze dort reichen von 2.500 bis 10.000 Prozent, das gesamte Aufkommen lag aber bei lediglich rund 900.000 Euro. Nach unserer Recherche zum Stand 31. August 2026 ist keine Kommune in Ostwestfalen-Lippe darunter.

Für dich heißt das: Die Grundsteuer C ist derzeit ein Randphänomen, aber kein theoretisches. Wenn deine Kommune sie einführt, erfährst du es über die öffentliche Bekanntmachung. Ein Blick in die Hebesatzsatzung deiner Stadt oder Gemeinde schafft Klarheit.

Lohnt es sich, das Grundstück weiter zu halten?

Die Grundsteuer ist selten allein ausschlaggebend, aber sie macht eine Rechnung sichtbar, die viele Eigentümer nie aufstellen. Ein unbebautes Grundstück erzeugt keine Einnahmen. Es verursacht Grundsteuer, Aufwand für die Verkehrssicherungspflicht und Pflege der Fläche.

Rechne den jährlichen Betrag hoch. Bei rund 780 Euro im Jahr sind das über zehn Jahre fast 8.000 Euro, ohne Pflegekosten und ohne die entgangene Verzinsung des gebundenen Kapitals. Dem steht die Wertentwicklung deiner Fläche gegenüber, die in nachgefragten Lagen in Ostwestfalen-Lippe durchaus deutlich ausfallen kann.

Drei Fragen helfen bei der Einordnung:

• Gibt es einen konkreten Bauplan? Wenn du oder deine Kinder in absehbarer Zeit bauen wollen, ist das Halten meist die einfachere Entscheidung.
• Ist die Fläche überhaupt bebaubar? Ohne gesicherte Bebaubarkeit ist der Wert schwer einzuschätzen. Unser Ratgeber zur Baulücke zeigt, wie du das nachweist.
• Was ist die Fläche heute wert? Den aktuellen Bodenrichtwert findest du in BORIS NRW. Wie du ihn auf dein Grundstück überträgst, erklärt der Beitrag Bodenrichtwert für das eigene Grundstück.

Entscheidest du dich für den Verkauf, findest du den Ablauf im Ratgeber Grundstück privat verkaufen. Der Weg über eine Maklerin oder einen Makler ist dabei eine gleichwertige Alternative, gerade wenn dir Zeit oder Marktkenntnis fehlen.

Zusammenfassung

• Die Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück in NRW ergibt sich aus Fläche mal Bodenrichtwert vom 1. Januar 2022, mal 0,34 Promille, mal dem Hebesatz deiner Kommune.
• Die Steuermesszahl liegt für unbebaute Grundstücke rund 10 Prozent über der für Wohngrundstücke.
• Viel stärker wirkt die Einordnung als Nichtwohngrundstück: Wo Kommunen differenzieren, liegt der Satz oft beim Doppelten.
• In OWL differenzieren 2026 nur noch Blomberg und Borgentreich. Minden ist zum 1. Januar 2026 zum einheitlichen Satz zurückgekehrt, Bielefeld war nie differenziert.
• Mehrere Verwaltungsgerichte in NRW haben rein fiskalisch begründete Aufschläge für Nichtwohngrundstücke gekippt. Die Verfahren laufen beim Oberverwaltungsgericht Münster weiter.
• Die Grundsteuer C für baureife Grundstücke ist rechtlich möglich, wird in NRW aber nur von vier Kommunen genutzt, keine davon in OWL.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Zahle ich für ein unbebautes Grundstück mehr Grundsteuer als für ein bebautes? Pro Wertbaustein ja, aber der Gesamtbetrag ist meist niedriger, weil kein Gebäudewert dazukommt. Die Steuermesszahl liegt mit 0,34 Promille über den 0,31 Promille für Wohngrundstücke. Dazu kommt in Kommunen mit getrennten Hebesätzen der höhere Satz für Nichtwohngrundstücke.

Welcher Bodenrichtwert zählt für meine Grundsteuer? Der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Steigt der Bodenrichtwert danach, ändert das deinen Grundsteuerwert nicht automatisch. Erst eine neue Hauptfeststellung oder eine Fortschreibung durch das Finanzamt wirkt sich aus. Den angesetzten Wert findest du in deinem Grundsteuerwertbescheid.

Mein Grundstück ist eine Wiese, gilt trotzdem die Grundsteuer B? In der Regel ja, wenn die Fläche dem Grundvermögen zugeordnet ist. Die Grundsteuer A gilt nur für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Sobald eine Fläche als Bauflächenreserve bewertet wird, fällt sie unter die Grundsteuer B. Maßgeblich ist die Einordnung im Bescheid des Finanzamts.

Kann ich gegen den höheren Hebesatz für Nichtwohngrundstücke vorgehen? Rechtsbehelfe richten sich gegen deinen Grundsteuerbescheid, innerhalb der Frist aus der Rechtsbehelfsbelehrung. Die Urteile aus Gelsenkirchen und Düsseldorf betreffen unmittelbar nur die dort beklagten Städte und sind nicht rechtskräftig. Ob sich ein Vorgehen lohnt, solltest du mit einer Steuerberatung oder einem Fachanwalt klären.

Wo finde ich den Hebesatz meiner Kommune? In der Hebesatzsatzung, die deine Stadt oder Gemeinde öffentlich bekannt macht, meist auf der städtischen Website unter Satzungen oder Grundsteuer. Der auf deinem Bescheid angewandte Satz steht außerdem im Grundsteuerbescheid selbst. Bei getrennten Sätzen achte darauf, welcher für Nichtwohngrundstücke gilt.

Quellen und weiterführende Links

• Grundsteuergesetz, Steuermesszahl für Grundstücke, gesetze-im-internet.de
• Grundsteuergesetz, gesonderter Hebesatz für baureife Grundstücke, gesetze-im-internet.de
• Bewertungsgesetz, Bewertung unbebauter Grundstücke, gesetze-im-internet.de
• Finanzverwaltung NRW, Differenzierte Hebesätze, finanzverwaltung.nrw.de
• IT.NRW, Steueraufkommen aus der Grundsteuer B 2025, Meldung vom 8. Mai 2026, it.nrw
• NRW-Justiz, Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Urteile vom 4. Dezember 2025, justiz.nrw
• Stadt Blomberg, Satzung zur Festsetzung der Hebesätze der Grundsteuer vom 20. Dezember 2024
• Stadt Bielefeld, Grundsteuer und Hebesätze, bielefeld.de
• Stadt Minden, Wieder einheitlicher Hebesatz bei der Grundsteuer B, Meldung vom 22. April 2026
• Bund der Steuerzahler NRW, Realsteuerhebesätze 2026, Grundsteuer B, vorläufige Tabelle, abgerufen am 31. August 2026
• BORIS NRW, Bodenrichtwertinformationssystem, boris.nrw.de

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